朱云来谈房产:库存120亿平可住4亿人 还能搞吗?_房产

2016-11-21 13:52

星岛环球网消息:10月27日,以“宏观经济局势与金融改革翻新;为主题的新华网思客讲堂在上海举行。金融专业人士,中国国际金融股份有限公司前总裁兼首席实行官朱云来做客思客讲堂,就经济情势与金融体系改造发表了观点,以下依据讲演实录整理:

据新华网思客报道,这次思客讲堂的主题很好,一个是宏观经济形势,一个是金融改革与创新。两大主题:经济、金融。经济,刚才既有政府的官员,又有实业界的代表,还有好多少位经济首席专家已经发言。我自己没有特别准备,在这里只是讲一点我的观察跟思考。

经济局面不能只看增量,还要看存量

首先说经济,经济也像一个人的身体,是一个综合的总体,不是只看一项指标就可能的。比喻说我们探讨里比较多的只关注了心跳,经济增速6.7%,有人说觉得没动,然而我们以为都可能有点心跳过速了。我们讲的是增量,总是吃激素想把心跳加快,但是人体还有体重,吃多了会超重。当初谁知道中国的体重有多大?根据国家统计局公布的数字来估算,今天咱们的总资产恐怕是600到800万亿之间(所有经济实体财务报表的资产总计),这是个很大很大的体量。

前面嘉宾方才谈的一系列问题,实际上是由于咱们一直的投资引起的。比方2009年、2010年我们的固定资本投资占了50%的GDP,关键是每年还在增添,就好比你吃成一个胖子,年年还在吃,所以总资产越来越高,GDP并不涨那么高,我们一年资产就能增长好多少十万亿,光货币增长百分之十几,货泉增长是经济增长的两倍。年年如此,最后就会发现你有一大堆的钱。那我们的资产,2012年到2013年,一年资产增长就是78万亿。债务增长将近50万亿。也就是说资产的增加仍是靠债务来支持的,货币增长仅仅是债权的反映,你一贷款就产生债务,就创造债务。所以我们的货币现在已经到了150多万亿,基础规则是乘2,就是所有经济实体债务总额基本上是这两个数的两倍以上,所以当初至少是300万亿。

这就是为什么经济回报不断下降。如果老是追求增长,这个不是问题,蹩脚的是你增长的越多,体重就越多,你回报的才干就更低,这是核心问题。包含房地产,我很同意邵总的分析,我实在也有同感,但是不是中小城镇化就能拉出来呢?很难。我们现在光在建的住宅就是五六十亿平米,按照人均30平米,至少能住两亿人。2010年有一次人口普查,人群里面的人均住房是这样分的:比如人均8到12平米一档,12到14平米一档,我把所有资料算了一遍之后,根本得出一个论断,分为5档的话,最高的,20%的人均是60平方,80%是人均25平方,假如最高的20%这些人实际上是双倍的平均值,斟酌到他多了30平米是投资的话,那这个投资的房子也是随时可以出来进入市场的,这个算起来是多少呢?大略也有60亿平米。所以我们现在差不多有120亿平米能够住4亿人,你说这个房地产还能搞吗?

然而我们还看到房地产不断增长呢,未按划定配套制订并落实相干轨制 历年监测?就是你不断的在投资。刚才说我们要帮助实体经济增长,但是实体不赚钱。切实我认为,投资下降就是因为钱太多,真的可能是国企的挤出效应。为什么?因为它带有一定政府推动,实现政府所要实现的投资,得到的资金本钱也绝对低,这样投的越多,回报就越低,。所以经济形式不能仅看增量,还要民企也就越不乐意投。而这个经济,资产在始终的迅速扩展,所以你恳求回报,回报又起不来,这样就会变成一个循环,这就变成怪圈了看存量,要看经济的成果。你是高速增长,但是经济增长只是一个数量增长,我们的品德到底如何?我投了这个真能赚钱吗?比如铁路公司,大家都说好,高铁不错,高铁真赚钱吗?铁路总公司6万多亿的资产,一年的利润,看他们的报表,2013年到2015年,每年6个亿左右的利润,那是万分之一,这种回报是很低的。

要全面的看经济,我们要稳增长还得调结构,结构问题现在看来是相当大,这个也是所谓为什么要去产能的情理,就是产能太高。但是我感到不是不前程,比如说“一带一路;可能是一个机会。对“一带一路;,我曾经作过一个简略的测算,沿线国度65个,面积是我们中国的三倍,人口是我们中国的两倍,经济是我们的1.5倍,消费是我们的两倍,这些国家发展程度比中国相对偏低一点。貌似这还是一个很好的潜力,等于我们有一倍的经济,现在增加了两倍,额外再增加了两个中国这么大,但是这些经济不是就是你的,是须要你去竞争跟开发的。首先这个策略方向很好,但是这个策略要具体化,也不是说简单的投一点点钱就行了,实际上这些国家的开发危险也是很大的,但至少这是将来一个很好的发展方向。

另外,国内提升老百姓的生活水平,特别是中国的老百姓,非常勤奋,无比违心干活,乐意工作,乐意去发财或者进步自己的经济,甚至给下一代准备更好的条件。所以我们不缺这个能源,我们需要的是怎么把这些能源组织好,让他做的更有效,别净做过剩的产能。你本人拍脑袋说投资这个更好,就使劲投,结果变成大窟窿。在经济问题上,还是要让市场起更大的决定性作用,要尊重市场。企业愿意让老百姓收益提高,那我们制定的政策要真正的提高收入,个别人都会讲拉动消费,拉动消费可以,那怎么拉动?没钱我能消费吗?所以这一点我特殊批准宗总,他是企业,按说他要考虑人工成本,但是我们从前老说中国人工成本低是一个好的优势,但是人工成本低变成常态了,那我们干吗要干活?人工成本的升高说明老庶民收入晋升,这是全体改革开放发展我们最终的目的,是渴望大家能过上更富裕一点的生涯,那就体现在人工成本提升。消费升级很不错,但是必须从收入进级,不要老谈增加,能不能谈点增收?老百姓的收入增长,有了这个收入增加,你还担心破费拉动吗?有钱了人家自然会去花。

金融体系调节要建立市场机制与信用机制

回过分来讲金融。股市也好,房市也好,一系列的问题,其实是我们只看到增长,用各种政策手段推进投资,这样反而变成了投资越来越多,资产效率却越来越低,回报越来越低,我们欲望的平稳或者稳固式的增长也不存在。金融反过来也应该朝着这个方向走,不能再不断的扩大投资范围,大家想想,150万亿货币是什么概念?我做了一个测算,2002年以前,十年甚至更长的时间,基本上我们的建设总额是跟当时的GDP水平差不久的,是1:1,也就是说各种各样的投资,全部动工的名目,投资总额是现在经济范围的一倍。到2013年时已经是多少了?是2.2倍。就是我们投资范畴相对当时的GDP水平扩大了一倍,现在更高,可能是2.5了。相称于这个口越来越大,摊的铺的越来越大,这个要收。

金融改革要适应这些货色,花费金融应当搞,但是我们现在更多的就是发债,发债都是扩大,都是去搞项目,这样的话,这个名目怎么会有太高的投资回报。我担忧的是,现在的体系中,金融资产或者200多万亿,其中银行相关资产占了160万亿,差未几是80%。保险有10万亿,信托大略是20万亿,股票不到10万亿,回浙江的可能性很大。这样来讲,我们的金融构造也是异样偏的,大部分都是银行。所以金融体系目前的特点是银行占主体,你不树立市场机制,不建立信誉机制,包括将来金融产品的结算,实际上是危险处置机制,没有这些操纵,拼命的发展,将来那些钱还不了,开始你是刚性兑付,好像保护中小投资者利益,最后变成一个系统风险,所以这些货色必需从新建破,而且要极早建破。有了真正的信用体制,所谓信用体制就是你晓得谁是谁,有什么样的交易历史,有没有违规违约,这些你都没有,未来的发展,你盲目发了这些产品,这是风险巨大的。所以建立信用体系,金融市场还是要用更市场化的办法来做,只有坚持了市场的制度规矩,金融市场就调节了,这样才有可能发展出比拟良性的经济金融体系。

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